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实探黄埔洼地:遍地1字头2年房价不涨反跌

发布日期:2021-07-09 15:07   来源:未知   阅读:

  黄埔区,作为今年今年广州楼市最火热的板块,局部甚至出现了求过于供的现象。

  最新数据显示黄埔有超过三分之一的小区挂盘价冲破4万+,特别是知识城、科学城、老黄埔等热门板块,业主惜售反价的案例屡见不鲜。(详情回顾:)

  这里房价长期垫底黄埔,总价180万就能买电梯大三房,涨幅妥妥跑输大市,不过对自住型刚需极为友好。

  简单来讲板块内楼盘不多,基本上是06年-15年次新小区为主,大致可以这样排列:

  在整理数据后,我特意查看了两年前的报价跟成交价2018年该板块二手房的均价在2.0-3.3万/㎡,而最新统计二手房均价在1.7-3.3万/㎡。

  受规划定位影响,板块内以工厂为主,存在一定空气污染。周边聚集康师傅、蓝月亮、广汽本田等知名大厂。

  我走出13号线“南岗”地铁口肉眼望去有一股强烈的破旧乡镇既视感。虽然从10年前,整个区域都有拆迁的动作,但面貌似乎没什么变化。

  开发东区的住宅不多,约有16个二手小区有房源在售。不过只有佳兆业城市广场、东城雅苑、东方华庭、宏康东筑这些相对建成较晚、维护较好的小区,价格还能勉强维持。

  比如佳兆业城市广场,小区均价在3.3万/㎡左右,套总价少则都要240万起步,妥妥的CEO盘。

  于是我被劝退了,跑去看了一套宏康花园四期楼梯房,106房总价170万,关键是银行评估价可以贷到8成,首付2成30多万就能轻松上车!

  毕竟是2005年的小区,这套房除了价格喜人,几乎没啥优点(楼梯顶层、墙体脱落、总之要大改的那种),唯一的好处就是靠花园安静。

  该小区自带小商业体,有生鲜蔬菜店、电影院、小超市等,平时吃喝玩乐基本都能满足,而且消费也低一点。

  据中介讲述,整个小区的租住群体较多,鱼龙混杂。另一个就是小区无绿化面积。

  目前和园整体价格高出四期10-15%,以面积78-82平小户型为主,放盘价160-180万,性价比并不高。

  相比之下,组团内性价比最高的当属东城雅苑,106平北向电梯三房,两梯四户,弧形阳台,放盘价188万。

  总的来说,以上提到的小区规模都不大,但沿街都有底商超市,基本可以满足日常所需。

  但是与其它板块相比,这里缺少大型配套与优质教育资源,仅有东区小学(市一级)、沧联小学(区一级)两所比较好的学校。

  目前开发东板块仅有少量新盘在售,因此主要以二手房市场为主,这也是现在板块楼市存在感很低的原因之一。

  另外,由于板块刚好与新塘交界,新塘有不限购优势,导致大部分买家宁愿选择后者,自然吸引不了多少关注度。

  首先,从价格维度,开发东确实属于低洼,不过板块的价格上限也非常明显,这里天花板并不高。

  综合来看,我的建议是刚需购房者可以多看看,看看能否有其他板块替代。如需要在此板块置业,切记货比三家,淘笋机会还是很大。

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